양도소득세 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 적용 여부
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Q. 본인은 현재 아래의 주택 및 입주권을 소유하고 있습니다.
A주택: 2013년 10월 취득 (조특법 99조의2 특례주택)
B주택: 2015년 10월 취득 (일반주택)
C입주권: 2018년 8월 취득 (관리처분인가 2016년 11월), 2023년 7월 아파트 준공 예정
* A, B, C 모두 취득 당시와 현재 비조정지역임.
A(특례)주택은 보유한 상태에서 C주택(입주권) 완공 후 3년 이내 입주하여 1년 이상 거주 요건을 충족할 경우, B주택 양도시 A(특례)주택은 보유주택에서 제외되어 B주택에 대한 대체주택 양도세 비과세 특례가 적용 가능한지 궁금합니다. 또한, C주택(입주권) 완공 후 3년 이내 입주하여 1년이상 거주한다는 전제로 C주택 완공 이후 A(특례)주택을 B주택보다 먼저 양도하고 B주택을 양도하는 경우에도 B주택의 양도세 비과세 특례 적용이 가능한지 궁금합니다.
A. 조세특례제한법 제99조의2에 따른 감면대상인 주택(특례주택)을 보유한 경우에는 다른 주택에 대한 비과세여부를 판단함에 있어 당해 감면주택은 주택 수에 포함하지 아니하는 것입니다. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재건축·재개발사업, 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우로서 일정한 요건을 모두 갖추어 “대체주택”을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제5항).
그러나, 관리처분계획인가일 이후에 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조의2 제5항에 따른 대체주택 비과세 특례가 적용되지 않는 것입니다. 따라서 귀 사례와 같이 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 재건축주택 완성 전에 종전주택을 양도하거나 또는 완성 후 3년이내 종전주택을 양도하는 경우에도 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다(소득세법 시행령 제156조의2 제4항). 단, 재건축주택 완성 후 3년이내 세대전원이 해당 주택으로 거주를 이전하여 1년이상 계속 거주하여야 합니다(사후관리).
한편, 귀 사례의 A주택 양도한 이후 B주택을 양도하는 경우 위의 요건 충족시 비과세 특례가 적용될 것으로 판단됩니다.
관련규정 : 소득세법시행령 제156조의2[주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례]
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